Banki i ubezpieczenia. Cz. II

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Banki oferują zazwyczaj ubezpieczenie kilku towarzystw, jeżeli klient chce jednak skorzystać z oferty innego towarzystwa ubezpieczeniowego, przedstawia cesję praw z zawartego tam ubezpieczenia. W trakcie trwania kredytu klient ma prawo zmieniać towarzystwo ubezpieczeniowe, zawsze jednak o tym fakcie powinien poinformować bank. Koszt ubezpieczenia może zostać pokryty w gotówce lub doliczony do kwoty kredytu w przypadku skorzystania z ubezpieczenia proponowanego za pośrednictwem banku. Warto pamiętać, że w  ekstremalnej sytuacji, na przykład w razie całkowitego zniszczenia nieruchomości, bank nie umorzy klientowi spłaty kredytu, nadal będzie żądał terminowej obsługi kredytu.

Ubezpieczenie to ma więc ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa kredytobiorcy i w przypadku niemożności „odtworzenia nieruchomości” zostaje przeznaczone na spłatę kredytu.
Ponieważ firma ubezpieczeniowa ponosi odpowiedzialność tylko do wysokości sumy ubezpieczenia, ustalonej zgodnie z umową, warto pamiętać o niezaniżaniu wartości nieruchomości oraz o tym, aby suma ubezpieczenia nie była niższa niż wartość nieruchomości. Banki często mają z ubezpieczycielami wynegocjowane korzystne stawki, warto więc skorzystać z opcji ubezpieczenia proponowanego przez bank.

Zwykle stawka takiego ubezpieczenia wynosi 0,008% sumy ubezpieczenia, czyli przy wartości nieruchomości 300 000,00 PLN, rocznie zapłacimy 240,00 PLN składki. Umowę podpisujemy raz i nie musimy podpisywać kolejnych w każdą rocznicę.
Dodatkowo w takiej sytuacji unikamy ewentualnych błędów w umowie lub niezgodności zakresu ubezpieczenia pomiędzy tym, co wymaga bank, a tym co proponuje wybrana przez nas firma ubezpieczeniowa.

Ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości

Ewentualny spadek wartości nieruchomości, stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytu, stwarza sytuację, w której kredyt nie jest odpowiednio zabezpieczony. Jest to zjawisko niekorzystne zarówno z punktu wiedzenia banku, jak i  kredytobiorcy. Ubezpieczenie to ma charakter okresowy i trwa maksymalnie przez pierwszych 60 miesięcy funkcjonowania kredytu. Zadaniem tego ubezpieczenia jest ochrona banku i kredytobiorcy przed skutkami spadku wartości nieruchomości, stanowiącej przedmiot zabezpieczenie kredytu.
Dzięki temu ubezpieczeniu, kredytobiorca ma możliwość spłaty całości wypowiedzianego kredytu, mimo ewentualnego spadku wartości nieruchomości lub uzyskania w licytacji komorniczej ceny niższej niż początkowa wartość nieruchomości. Uzyskanie niższej ceny mogłoby uniemożliwić pokrycie wszystkich roszczeń banku. Bank dzięki temu ubezpieczeniu zapewnia sobie adekwatność zabezpieczeń do wymaganych wierzytelności.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Stosowane jest jako dodatkowe zabezpieczenie, gdy wysokość kredytu przekracza ustalony przez bank maksymalny wskaźnik LTV. Zwykle wymagany wkład własny wynosi 20%, ale nie jest to reguła. Jeżeli nasz kredyt nie stanowi więcej niż 80% wartości nieruchomości (zebraliśmy na tę inwestycję 20% środków własnych), to unikniemy kosztu związanego z tym ubezpieczeniem.  Wysokość wkładu własnego może być również uzależniona od formy, w jakiej osiągamy dochody, typu nieruchomości, oraz od tego, jakie dajemy bankowi zabezpieczenie. W przypadku braku wkładu własnego koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj  3,5%, liczone od kwoty stanowiącej nadwyżkę kredytu ponad 80% wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Składka płacona jest przez trzy do pięciu lat. Po tym czasie bank sprawdza, czy kwota kredytu do spłaty nadal jest wyższa niż 80% wartości nieruchomości.
W zależności od banku ubezpieczenie jest płatne gotówką lub może być doliczone do kwoty kredytu. W ramach coraz większej konkurencji i walki o klienta część banków rezygnuje z wymogu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Ubezpieczenie kredytów denominowanych

Z założenia ubezpieczenie to ma chronić klientów przed ryzykiem kursowym. W lipcu 2006 r. Komisja Nadzoru Bankowego wprowadziła  Rekomendację S, która ograniczyła dostęp sporej liczbie kredytobiorców do najpopularniejszego i najtańszego na polskim rynku kredytu we frankach szwajcarskich. Wprowadzenie tych zmian zmusiło banki do drastycznej zmiany sposobu liczenia zdolności kredytowej, polegającej na przyjmowaniu do wyliczenia dla kredytów w walutach obcych kwoty kredytu, powiększonej o 20% i wysokości raty przy oprocentowaniu jak dla kredytu w PLN (które jest wyższe). Powoduje to znaczny wzrost raty, która jest brana pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Efektem tego był spadek zdolności kredytowej osób, które przed wprowadzeniem rekomendacji mogły sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu.

Aby dalej móc udzielać kredytów w walucie obcej, banki postanowiły wprowadzić dodatkowe ubezpieczenie, które ma chronić klienta przed utratą możliwości spłacania kredytu na skutek znacznego wzrostu kursu waluty obcej, a co za tym idzie wzrostem rat kredytów i utraty zdolności kredytowej. Ubezpieczenie obejmuje więc sytuacje, w których rata kredytu w walucie obcej przeliczona na polskie złote wzrośnie tak znacznie, że przekroczy maksymalną ratę kredytu w złotych, jaką był w stanie obsługiwać klient w dniu zaciągania kredytu. Różnicę w ratach pokryje ubezpieczyciel. Koszt ubezpieczenia może być doliczony do kwoty kredytu, a jego cena waha się od  2,5% do 4% kwoty kredytu. Okres ochrony obejmuje 12 lub 24 miesięcy. Oczywiście, jeżeli mamy dostatecznie wysokie dochody, unikniemy kosztu tego ubezpieczenia, dotyczy ono jedynie osoby o niższych zarobkach.